세입자 교체 순서, 계약 중 퇴거는 바로 끝나지 않습니다

세입자 교체는 6단계로 진행하면 흐름이 정리됩니다. 계약 상태를 가른 뒤 통지와 합의, 새 계약, 퇴거 정산, 신고까지 이어가고 보증금 반환이나 원상회복 다툼이 생기면 그때부터 전문가 도움이 필요합니다.

계약 상태와 임차인의 통지일을 먼저 확인합니다. 묵시 갱신과 갱신요구권 갱신은 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생기거든요. 처음 정한 계약 기간 안에 나가려는 경우에는 새 세입자 구하기와 보증금 반환 시점을 따로 합의해 두세요. 신고 대상 계약인지도 함께 가려 두면 새 계약 뒤 30일 신고 기한을 놓치지 않아요.

세입자 교체 6단계 진행 순서

1. 계약 구분
   현재 계약이 묵시 갱신, 갱신요구권 갱신, 기간 중 해지인지 먼저 가려 적용 규정을 정합니다.
2. 일정 확정
   임차인 통지일과 퇴거 희망일을 대조해 3개월 기준 또는 합의 일정을 확정합니다.
3. 합의 기록
   기간 중 해지라면 새 세입자 구하기와 보증금 반환 시점을 문자나 서면으로 남깁니다.
4. 새 계약
   새 임차인과 계약서를 쓰며 보증금, 월세, 관리비 항목, 기간, 특약을 구체적으로 적습니다.
5. 퇴거 정산
   퇴거 날에는 입주 사진과 비교해 상태를 확인하고 계량기 숫자를 찍어 정산합니다.
6. 신고 마감
   신고 대상 계약이면 계약일부터 30일 이내에 계약서를 제출해 임대차 신고를 마칩니다.

보증금은 집을 비워 주는 것과 동시에 돌려주는 것이 원칙입니다.

놓치기 쉬운 포인트

• 퇴거 합의만 말로 끝내기: 보증금 반환일과 새 세입자 입주일이 엇갈리므로 문자나 서면으로 날짜와 조건을 남겨 두세요.
• 계량기 사진 없이 정산하기: 전기·수도·가스 사용분이 섞여 다투기 쉬우니 퇴거 당일 숫자를 각각 사진으로 남겨 두세요.
• 장기수선충당금 빼먹기: 임차인이 낸 금액은 임대인이 돌려줘야 하니 관리비 내역서를 확인해 정산표에 따로 적어 두세요.

이 포인트까지 챙겼는데도 정리가 막히면, 다음 섹션에서 전문가 도움이 필요한 상황인지 바로 확인해 보세요.

세입자 교체 중 전문가 도움 지점

법적 해석이나 권리 확인이 걸린 상황은 단계만으로 마무리되지 않으므로 그 자리에서 바로 도움을 구해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대차 신고는 누가 하나요?

A. 임대차 신고는 임대인과 임차인 모두에게 의무가 있습니다. 보증금 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 계약은 계약일부터 30일 이내에 신고하고, 한쪽이 계약서를 내면 공동 신고로 봅니다. 계약 직후 누가 제출할지 먼저 맞춰 두세요.

Q. 세입자가 먼저 나가겠다면 바로 끝나나요?

A. 계약 형태에 따라 종료 시점이 바로 정해지지 않습니다. 묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 이어진 계약은 임차인이 해지를 통지해도 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생기고, 처음 계약기간이 남은 경우에는 반환 시점과 새 임차인 구하기를 따로 합의합니다. 말로만 넘기지 말고 문자나 서면으로 남겨 두세요.

Q. 보증금은 언제 돌려줘야 하나요?

A. 보증금은 집을 비워 주는 때와 동시에 돌려주는 것이 원칙입니다. 열쇠 인도, 짐 반출, 상태 확인이 함께 맞물리므로 퇴거 확인과 송금 시점을 같은 흐름으로 잡아야 합니다. 당일 확인 항목을 미리 적어 두면 엇갈림을 줄여요.

Q. 퇴거할 때 꼭 확인할 것은 뭔가요?

A. 퇴거 날에는 입주 때 기록한 상태와 계량기 숫자를 먼저 확인합니다. 사진을 남겨 둔 입주 상태와 비교하면 원상회복 범위를 정리하기 쉽고, 전기·수도·가스 계량기 사진은 공과금 정산 근거가 됩니다. 장기수선충당금 반환도 함께 확인해 보세요.

도움이 필요할 때 확인할 것

아래 내용을 정리해 두면 직접 하기 어려운 단계를 더 정확하게 도움받을 수 있어요.

• 계약 형태별 해지 효력 시점과 합의서 작성 필요 여부
• 입주 사진 보관 상태와 계량기 촬영·정산 자료 확보 여부
• 보증금 동시 반환, 장기수선충당금 반환, 신고 완료 기준

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